さまざまな事情で住宅ローンの返済が困難になるケースがあります。督促状が届いても放置していると、マイホームを競売にかけられることになってしまいます。そうなる前に「任意売却」という方法があるため、専門家に相談しましょう。
しかし、「任意売却と競売の違いがわからない」「どこに相談すればよいかわからない」という方も多いのではないでしょうか。
一般社団法人 全国任意売却協会は、住宅ローンの返済が困難な人の支援を行う非営利団体です。本記事では、全国任意売却協会の概要や強みなどを解説します。住宅ローンの返済が困難になってきた方は、少しでも早く相談した方がよいでしょう。
ブログ管理人：藤井
業者に言われるがままワンルームマンション×5戸、一棟マンション×1棟を購入。一時期は毎月20万のCFを得るも、保有していた不動産の家賃延滞が発生。その後延滞分を回収することが不可能になり、実質不払いに。その補填のために一発逆転を狙い、300万円の借金をしてFX自動売買ツール購入するが上手くいかず撃沈。
毎月の返済で収支が赤字続きだったため、損切りして不動産を全て売却。今は家族を第一に謙虚に過ごしています。
不動産の売却には魔物が潜んでいます。。囲い込み、高預かり、違約金詐欺、買い叩き・・・・当ブログでは私の経験をもとに失敗しない売却方法をお伝えしています。
全国任意売却協会の概要
一般社団法人 全国任意売却協会は、住宅ローン返済困窮者や今後滞納する可能性がある方の救済、支援、利益保護を目的に設立された非営利団体です。
住宅ローン返済の滞納による競売を防ぐための住宅ローン返済条件変更や、売却せざるを得ない場合でもより有利な任意売却など、ローン返済が困難な方の救済に取り組んでいます。
東京と埼玉に本部があり、全国に任意売却相談センターを設置しています。任意売却に関する相談は無料です。
| 名称 | 一般社団法人 全国任意売却協会（全任協） |
| 所在地 | 【東京本部】東京都新宿区西新宿1丁目4-11 全研プラザビルSPACES新宿 【埼玉本部】埼玉県所沢市東町10－18 グリーンビル5階 ※全国に任意売却無料相談センターがあります |
| 設立 | 平成22年1月6日 |
| 主な活動 |
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住宅ローンの返済が滞ったらどうなる？
全国任意売却協会の説明の前に、住宅ローンの返済が滞るとどうなるか、どんな選択肢があるのかを確認しておきましょう。
競売にかけられる
住宅ローンの返済が滞ると、まずは金融機関から電話がかかったり、通知が届いたりします。2か月以上滞納すれば、催告書や督促状が届くようになり、滞納が3〜6か月続くと「期限の利益喪失」という通知が届きます。
これは、借入金を分割で返済する権利を失ったという意味です。住宅ローンの残金全額を一括返済するよう要求され、返済できない場合は担保となっている自宅が競売にかけられます。
競売にかけられると主に以下のようなデメリットがあります。
- 売却価格は市場価格より低くなる可能性が高く、ローン残債が多く残る
- 落札者が決まればすぐに明け渡しが必要
- プライバシーが侵害される
競売を避けるには、専門家への早めの相談が必要です。競売開始決定通知が届いてからでも取り下げは可能ですが、タイムリミットは開札日の前日までです。それまでに買主を見つけ、全ての手続きを終えなければいけないため、できるだけ早く相談しましょう。
競売を避けるための2つの選択肢
住宅ローンの返済が滞った場合、競売を避けるには「一括返済」または「任意売却」という2つの選択肢があります。
しかし、多くの方にとって一括返済は現実的ではありません。毎月のローン返済が困難な状況で、一括返済が困難なのは明らかです。もう一つの選択肢「任意売却」の方が現実的です。任意売却とは、購入者を探して家を売却し、住宅ローンの返済に充てることです。
残債については支払いが必要ですが、任意売却は金融機関に無理のない返済プランを交渉できます。任意売却は専門的な知識が必要なので、住宅ローン問題に詳しい専門家に相談しましょう。
任意売却とは
任意売却について、もう少し詳しくご説明します。任意売却とは、経済的な困窮などの理由で住宅ローンを返済できなくなった場合、売却後も住宅ローンが残る不動産を金融機関の合意を得て売却する方法です。
給与カットや会社の倒産、リストラなど、さまざまな事情で住宅ローンの返済が困難になるケースがあります。また、離婚するので自宅を売却したいが、売却しても住宅ローンが残るのでどうすればよいかと悩む方も。共有名義の場合、双方の連帯保証人になっているケースもあります。
住宅ローンの返済が滞ると、最初は金融機関からの電話や通知によって、返済が滞っていることを知らされます。そのまま滞納し続けると催告書や督促状が届き、それでも支払いが滞れば、「期限の利益の喪失」という通知が届きます。残金全額を一括返済するよう要求され、返済できない場合は担保となっている自宅が競売にかけられます。
先述のとおり、競売は売却価格が市場価格よりかなり安くなるなどデメリットばかりです。競売を回避する方法として任意売却があります。
任意売却は、次の点が通常の不動産売却と異なります。
債権者（金融機関）の同意が必要
住宅ローンを組む際に抵当権が設定されているため、住宅ローンを返済せずに売却するには債権者の同意が必要です。
売却金額は債権者が決める
また、任意売却は競売と違って自分の意思で売却できるとはいえ、売却価格は債権者である金融機関が決定します。
なお、競売の場合、残債は一括返済が求められるため、自己破産する人も少なくありません。しかし、任意売却は売却後の残債について、債権者と協議して無理のない範囲での分割返済が可能です。また、競売に比べて高く売却できる可能性があるため、残債が比較的少ないことも任意売却のメリットといえます。
全国任意売却協会の役割
全国任意売却協会は、相談者の置かれている状況や環境、希望を聞いたうえで、任意売却をはじめとした最善の解決策をアドバイスする非営利団体です。
住宅ローンを滞納したまま放置すると、最終的には競売にかけられてしまいます。しかし、滞納を通知する書類には専門用語が多くてわかりにくいため、重要な書類とは思わずに放置してしまう人が少なくないそうです。
実際に競売開始決定の通知が来て事の重大さに気づき、全国任意売却協会に相談する人も多いとのことです。住宅ローンの返済に困窮した場合の解決策には「返済条件の変更」「任意売却」「任意整理」「破産申し立て」などさまざまな選択肢があります。任意売却が一般的な解決策ではありますが、金融機関と相談して、月々の返済額を少なくしてもらった実績もあります。
競売を避けるためにも、まずは早めの相談が大切です。全国任意売却協会は秘密厳守で全国から24時間無料相談を受け付けています。
全国任意売却協会の強み
全国任意売却協会には「解決事例が豊富」「任意売却後のサポート」「多くの専門家が所属」という3つの強みがあります。
解決事例が豊富
任意売却は、通常の不動産取引とは異なり、専門的な法律知識やノウハウが必要です。加えて、競売の実行を止めるためには、スピード感も重要です。そのため、自分でやろうとしたり、任意売却の知識や経験が少ない業者に依頼したりすると、失敗する恐れがあります。
全国任意売却協会は解決事例が豊富で、他の機関で解決できなかった方からの相談も解決しています。全国任意売却協会のWebサイトには、任意売却の成功事例が豊富に掲載されています。特に多いのが、収入減による住宅ローンの滞納を任意売却で解決した成功事例です。離婚や連帯保証人、会社の倒産や事業の失敗などの事例も多いため、、同じような境遇の方の解決事例を見ると参考になるでしょう。
任意売却後もサポート
全国任意売却協会のサポート範囲は、任意売却だけではありません。任意売却だけでは生活を立て直せないため、外部機関とも協力して以下のような問題の解決をサポートしてくれます。
引越し・新居探し
任意売却後はお部屋探しが必要ですが、連帯保証人などの問題があるため、賃貸住宅への入居がスムーズに決まらないことも少なくありません。全国任意売却協会の提携不動産会社が、連帯保証人不要などの希望条件に合う部屋探しを手伝ってくれます。
生活保護申請
任意売却後も失業や新しい仕事が見つからないなど、自力での再スタートが難しい場合、希望すれば生活保護の申請をサポートしてもらえます。制度の説明や申請までの書類準備などに関する相談を無料で受けられます。申請が不受理となった場合、不服があれば協会の顧問弁護士による生活保護申請のサポート（有料）も可能です。
自己破産
残債の返済負担が重い場合は自己破産を選ぶ人も少なくありません。自己破産の制度を利用するには諸条件がありますが、全国任意売却協会では顧問弁護士による自己破産相談を無料で行っています。破産手続きには費用がかかりますが、全国任意売却協会の顧問弁護士は法テラスに加盟しているため、弁護士費用は通常に比べて安く、分割での支払いも可能です。
離婚
債務問題で離婚する場合、離婚調停や裁判を行う場合もあります。その場合、全国任意売却協会の顧問弁護士によるサポートも行っています。ただし、離婚調停や裁判での弁護人になる場合は費用が発生します。
再就職
残債の返済には安定した収入の確保が必要なので、全国任意売却協会では外部機関と協力して、再就職のための職業訓練や職業コンサルティングを紹介しています。ハローワークへの登録は本人が窓口に行く必要がありますが、希望すれば求職登録の説明などを行ってもらえます。
心理カウンセリング
相談者の精神的な負担を軽くするため、無料のグループカウンセリングを定期的に行っています。
多くの専門家が所属
全国任意売却協会には、弁護士、税理士、司法書士、土地家屋調査士、宅地建物取引主任者など多くの専門家が所属しています。たとえば、弁護士は任意売却や自己破産を含む債務整理、司法書士は抵当権の抹消や所有権の移転など、任意売却に強い専門家がサポートしてくれます。
任意売却をスムーズかつ有利な条件で進めるためには、さまざまな専門家の協力が必要な場合があります。多くの専門家が所属していることは、全国任意売却協会の強みといえます。
任意売却しても自宅に住み続ける方法
任意売却後も、「思い出の詰まった自宅に住み続けたい」と思う人は少なくありません。その場合、「リースバック」や「親子間売買」という方法があり、全国任意売却協会ではそのサポートも行っています。
リースバック
リースバックとは、売却した家を賃貸として借りて住む方法です。売却相手は主に投資家ということになります。いったん売却して、数年後に買い戻しが可能になるケースもあります。
ただし、複雑な不動産取引であるうえにトラブルが発生する場合もあるため、信頼できる相談先や投資家を見つけることが重要です。全国任意売却協会では、任意売却とリースバックの組み合わせで実績豊富な投資家の紹介が可能です。
親子間売買
親子間売買は、住宅ローンの支払いが困難になった自宅を子どもに売却し、売却後も引き続き自宅に住み続ける売却方法です。子どもが所有者となり、親が賃貸する形になります。
ただし、親子間売買は簡単ではありません。子どもが住宅ローンを組むことになりますが、一般的な住宅ローンは断られることが多く、融資してくれる金融機関も多くありません。また、子どもが親の自宅を買い取るためにローンを組むと、今度は自分の家を購入する際に住宅ローンを組みにくくなるなどのデメリットもあります。
全国任意売却協会では、親子間売買の成功事例が多く、成功させるノウハウを持っています。親子間売買ローンはセゾンファンデックスと提携しているため、全国任意売却協会を窓口とした利用の場合、通常のローン利用に比べて金利の優遇が適用されるメリットもあります。親子間売買が可能か気になる方は、相談してみましょう。
全国任意売却協会の口コミ・評判
全国任意売却協会の評判はよいのか調べてみました。東京で相談された方の口コミをご紹介します。
倒産に伴い自己破産で任意売却の相談で伺った際、大変丁寧に素人でもとても分かりやすく説明して頂き、更には倒産に関する悩みにも終始丁寧にご相談にのって頂き、本当に助かっています。出来れば倒産の件に関してアドバイス料を払ってでも相談にのってもらいたいくらいです。（担当の方は弁護士では無いし、あくまでもアドバイスなので、相談料は受け取れないと）
悩んでいる方は、是非お薦めです。
余談ですが、ビルの出入口は若干怪しさがあり、入る際は一瞬ためらいましたが、6階にあがり担当の方にお会いした瞬間安心しました。
まだ初回面談なので、結果報告もしたいと思います。
引用元：Google
実際に相談された方によれば、分かりやすい説明で丁寧に相談にのってもらい、本当に助かったとのことです。住宅ローンの問題で悩んでいる方は、解決方法を見つけるために相談してみてはいかがでしょうか。
まとめ
経済的な困窮などで住宅ローンの返済が困難なときは、できるだけ早く専門機関に相談するのがおすすめです。一般的には任意売却を選ぶケースが多いものの、金融機関が返済条件の変更に応じてくれれば、自宅を手放さずにすみます。また、任意売却を選んでもリースバックや親子間取引などで、引き続き自宅に住み続けられるケースもあります。
不動産会社に相談する方法もありますが、任意売却やローン組み替えは、宅建業法だけでなく、民法や貸金業法などさまざまな知識が必要です。難しい業務なので、すべての不動産会社が対応できるわけではありません。
もし売却を検討している物件がワンルームマンションである場合、私も相談に乗れます。お気軽にLINEくださいね。
ワンルームマンションは今すぐ売却しよう！
ワンルームマンション投資を取り囲む環境は絶望に近いです。
- 物件の老朽化と共に家賃は下がり、空室率は上がる
- 次々に新築物件が立ち、競合物件が増え続ける
- 修繕積立金は上がり続ける
- サブリース契約は負け確
- 人口減少時代に不動産投資はナンセンス
ざっと挙げただけでも、これほどのデメリットがあります。毎月数万円の手出しを出しながら35年保有すれば、ローン完済時には1,000万円近い損失に。ワンルームマンション投資は、いつまで経っても損益分岐点が来ない投資と言えます。
だからこそ、ワンルームマンションはすぐに売却することが損失を最小限に抑える方法です。
売却方法は「買取」一択！
投資用ワンルームマンションを売却する際には、仲介か買取かという選択肢があります。
仲介の場合：業者が物件の価格や条件に合う買主を市場から探す
買取の場合：業者が直接物件を買い取る
この仕組みの違いから、ネット上などでは「買取は買主を探す必要がないので早期に売却できる反面、仲介に比べて売却価格は安くなる」といった説明も散見されますが、これを鵜呑みにするのは大変危険。なぜなら、仲介には下記のようなリスクがあるからです。
- 売れる見込みのない査定価格をつける「高預かり」をされ、売れないからと価格を下げられてしまう
- 「囲い込み」により、1,000万円単位で物件価格を下げられる
- 媒介契約のつもりが契約日を空欄にした売買契約を締結され、違約金を騙し取る違約金詐欺にあう
つまり、仲介では早く売れないだけでなく、高く売ることもできず、むしろ騙される可能性がある、と三重苦なのです。
売却先の選定は慎重に！
とはいえ、買取業者には、市場より大幅に低い値段で買い叩こうとしている業者が多いことも事実。中には、
- 買い取った後に、物件にイチャモンをつけて損害賠償や値引きを強要する
- 次のオーナーと口裏を合わせ、物件に瑕疵があるとしてお金を要求する
といった悪徳業者も存在します。慌てて適当な業者に売却して足元を掬われないためにも、管理人が考える信頼できる不動産会社の選び方をご紹介します。
- 不動産一括査定サイトなどは利用しない
車などは複数社に査定を出すことが一般的ですが、こと不動産では危険な業者があまりにも多いのが現状。一括査定では各社の信頼性などが確認できないため、トラブルに巻き込まれるリスクが高まります。 - DM・電話営業・Web広告などで宣伝、営業してくる業者はNG
市場価格で、かつトラブルなく買い取ってくれる業者というのは営業も広告宣伝活動もしていないケースが多いです。なぜなら、お客さんの方から買ってください、とくるわけですからね。
